网站后台发布了但看不见,网站设计用的技术,做网站推广代理,it外包服务是什么意思个人房贷头上有三顶“帽子”#xff1a;零售贷款、(中)长期贷款、房地产类贷款#xff0c;三种分类对应三种逻辑
从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人#xff0c;很可能有这样的困惑#xff1a;个人征信记录良好#xff0c;也有稳定的收入和税单#xff0…个人房贷头上有三顶“帽子”零售贷款、(中)长期贷款、房地产类贷款三种分类对应三种逻辑
从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人很可能有这样的困惑个人征信记录良好也有稳定的收入和税单且工资流水清晰可是银行房贷却很难申请下来;好不容易申请到首套房贷利率都上浮了5%10%相比几年前朋友购房贷款能打八九折想想心里不是滋味。 这样的情况看来已不少见以至于央行在近期的住房金融服务专题座谈会上对银行下要求控制个人房贷的压单接单、审批后就要尽快放款。会上有两家股份制银行也承认首套房贷利率上浮了8%左右。 个人房贷为啥又贵又难贷?上网搜索发现几乎所有论点都将银行行为全盘归咎于“房价将下跌”。这一逻辑本身没错房价有越来越大的下跌可能性意味着贷款的“抵押物”有价值缩水的可能性。亦即贷款风险上升贷款定价自然要重估。可是这一逻辑未免简单化。房价预期在多大程度上影响着各银行的决策?除此以外在银行的计划财务(下称“计财”)考量里难道就没有别的影响因素了吗? 对于央行苦口婆心将个人住房贷款解读为“有经济增长稳定功能”并要求优先确保住房消费贷款的资源配置银行将作何反应?当前各银行的额度情况又有哪些复杂性?换句话说你的房贷接下去能宽松起来吗?
本期“愉见财经”揭秘银行“放房贷”这一看似简单的业务背后的一把把小算盘一个房贷对于银行来讲有三套逻辑。 零售贷款资金定价逻辑 在银行的经营逻辑里个人房贷究竟算个啥?其实从部类划分看房贷的头上有三顶“帽子”在贷种上房贷是个金业务属于“零售贷款”;在头寸期限上房贷是“(中)长期贷款”;在投向分类上个人房贷亦属于“房地产类贷款”。 你去一个支行申请个人房贷获贷的先决条件是它“有米下炊”即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”?问题就出在了额度上。 它的额度从哪里来?“说白了就像‘拍卖’一样总行每年放出零售条线的额度大盘子各个分行出价出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士这样告诉笔者。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”因为这些地方的金融业市场化程度高使得贷款的定价更透明以至价格偏低而定价上不去也就影响了分行向总行的“抢”额度资源能力。 顺着这一资金定价逻辑有三个银行不愿告诉你的秘密你在贷款时必须心里有数。
第一个秘密是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时你或许不知道在你前头“插队”的情况时有发生比排队多久更重要的是你愿意接受上浮多少的房贷利率。稀缺的额度资源往往被出价高者得。
第二个秘密是“递延效应”。对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法因为从收益角度考量银行会把稍多的贷款资源放去年头而市场需求旺盛的年份不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺零售额度亦不例外。 可是今年年头去申请房贷的客户出乎意料地同样面临不受欢迎的窘境。那是不少银行的另一个秘密。笔者从若干银行听闻去年底压下的贷款较多不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。递延效应之下年头的新客户们又被压到了年中以此类推。而究其实质是供求关系失衡。 从“供求关系”来看央行在前述住房金融专题座谈会上提出的办法是“切中要点”的。一名大行资负部门人士告诉笔者央行在会上表态“如果银行有规模方面的诉求可以找央行帮助协调各行际间的规模调节”可让银行从房贷供给层面上得以改善。
第三个秘密对于银行“涨价”房贷其实并非是其过于“黑心”实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看在负债端利率市场化的逐步深化加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。 一家中型银行的支行长表示他不倾向在个人房贷上花力气因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是银行目前相对高成本的负债(如吸收金融同业的协议存款)有的年化利率已经超过5%而这还不是银行的放贷成本因为还要计入20%的不产生收益的存款准备金由此实际的成本至少是“5%÷0.8”相对6.55%的中长期贷款基准利率“银行简直不创利白忙乎”。 这个秘密之下银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求当银行对于对公贷款尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力更多的头寸就可能被调整过去。 银行的实际情况并没逃过央行的监测。因此在住房金融服务专题座谈会上央行的用词是和逐利的银行谈“社会责任”要求银行理解购房者的生存压力做到财务可持续发展能保本或微利就好。 只是央行的殷殷期望对于理论上已被抛向市场化经营的银行尤其是多家上市公司银行是否有效?一名上市银行总行人士向笔者表示作为上市公司的银行若要从基本面上保证股价稳定、股东受益就必然会看重业绩增长;总行每年制定利润指标也都是要面对董事会审核压力的。
中长期贷款流动性管理逻辑 银行经营需要通盘考虑除了资金定价和贷种平衡的逻辑计财还需要把控“流动性”问题因此在贷款期限上每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。 “这就好比你自己理财比如你有100元钱可以用20元投长期国债30元投5年期信托剩下的一半投资股票一半存个活期需要容易变现的资产来应对生活急需。”前述城商行计财业务人士说银行也是这样控制期限平衡的房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。 而零售贷款中长期资产的盘子至少对于诸如这名计财人士所在的城商行“经过前几年的高速发展那部分份额已经趋于饱和”。 和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理资产要分散在几个篮子里“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票或都拿去投黄金一样”。这名计财人士说。而另一个尴尬的现实是长期资产中流向房地产的集中度也过高了。 由此一些银行此前的内部指令其实是对于房贷要进行现有份额的退出以及新增份额的限制。 房地产类贷款风控逻辑 促使银行决策贷款放与不放的底线是风控逻辑。而个人房贷风险相对大不大恰恰是笔者在采访过程中遇到的最显分歧的问题。 从已有数据出发不少银行人士告诉笔者个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从房贷大行工行的数据来看截至4月末该行的个人住房贷款不良贷款率仅为0.27%低于全部贷款的不良率水平。
可麻烦的是有些银行人士看到了风险的滞后性——现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势尤其是房价已经停止上涨。笔者近期从数名银行风控部门相关人士处获悉他们虽并不支持“房价崩溃论”但对于房价持续高涨也已不抱期望。在银行的话语体系里房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。 “过去房贷的低不良率和房价一路上涨息息相关如果房价不涨甚至下跌情况就会不同类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟不少银行也因此反复内部做压力测试。”前述城商行计财业务人士称。 除了抵押物价值有变化的风险有资产处置经验的银行人士还提到了后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。一名相关业务人士表示从目前经验来看房贷坏账后房产进入拍卖程序往往第一次拍卖甚至第二次拍卖都会流标。“流标后第二次拍就要打八折卖第三次再打八折。”该人士称近阶段进入银行拍卖程序的房子单价都比较高市场需求弱不容易拍成功。 “而这还没有算进另两个‘猫腻’”。他补充说第一个“猫腻”是一些房产在申请贷款时或多或少买通评估方使估值虚高在此基础上算出的抵押率必然是不合适的;第二个“猫腻”是有一些房贷和个人消费贷(以装修名义等)组合发放而消费贷的实际资金用途也是购房。这两样都一定程度扩大了房贷风险。 刚发布的房地产指数系统百城价格指数显示2014年5月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米环比上月下跌0.32%是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。
